住宅ローンの変動金利、今年来年は上がらない？変動金利の決まり方。

大手銀行の住宅ローンのページを見ると、

・最後までずーっと引き下げプラン

「お借入期間中、最後までその選択時点での店頭金利より▲年〇.〇％～最大▲年〇.〇％とします。」

・「全期間重視プラン」

「お借入から完済まで店頭表示金利より年率▲〇．〇％～最大▲〇．〇％」

と記載があります。

店頭（表示）金利から金利を引き下げた後の金利は、『優遇金利』と呼ばれます。

店頭（表示）金利が変動すると、返済額が変動することになります。

今回、変動金利型の店頭（表示）金利（以下、変動金利と記載）について考えます。

①変動金利はどう決まるか？そして、上昇するか？

住宅ローンの変動金利は、「短期プライムレート」に、ほぼ連動しています。

・短期プライムレートー最優良企業向けの１年以内の短期貸し出しする場合の基準金利

そして短期プライムレートは、「無担保コール翌日物」に、ほぼ連動しています。

・無担保コール翌日物ー金融機関が他金融機関から無担保で借り、翌日に返済する場合の金利

そして無担保コール翌日物は、２０１３年４月３日まで日銀が政策金利として誘導していました。２００９年以降は、おおよそ０．１０％以下で推移し、現在はマイナスです。

変動金利の上昇が考えられるのは、今から景気がさらによくなり、日銀が再度無担保コール翌日物を政策金利として誘導し、誘導目標を０．１０％以上にした場合です。来年１０月の消費税増税も控えており、景気失速の可能性もあるなか、日銀が急に金融引き締め方針に変更することは、私は、２０１８～２０１９年には、ないと考えています。

②優遇金利はこれ以上下がらないかも？

優遇金利は、借入予定のお客様の状況によって、店頭金利から、金利を引き下げて、適応した後の金利です。例えば、みずほ銀行のＨＰには最大▲１．９５％と記載があり、

２．４７５％（店頭金利）－１．９５％（優遇幅）＝０．５２５％

ということになります。優遇幅としては、おそらく過去最高の水準ではないかと思います。短期プライムレートが変動しないので、店頭金利は変動せず、銀行間の競争によって、優遇幅の拡大競争がおき、優遇金利が下がっています。たとえば、住信ＳＢＩ銀行は優遇金利が０．４５７％となっています。これからさらに優遇金利引き下げ競争がおきるかどうか。個人的には、○○手数料の引き下げ（無料）、病気の特約を付加した場合の金利の引き下げ、などの住宅ローンの金利以外の競争が激しくなるのではないかと考えています。

③金利上昇の順番

金利の上昇がおきる場合、まず金利優遇幅の縮小による、新規or借り換えの優遇金利の上昇が先に起こると考えられます。その後、無担保コール翌日物の上昇→短期プライムレートの上昇→変動金利の上昇となると考えられます。